Od dubna 2022 by se měli klienti připravit na zpřísnění pravidel v poskytování hypoték. ČNB
opět vstupuje do hypotečního trhu některými doporučeními, která se promítnou do procesu
sjednání i schvalování hypotečního úvěru.
Nová doporučení ČNB
V minulosti ČNB vydala několik doporučení, která sice nebyla závazná pro komerční banky,
ty je ale respektovaly a řídily se jimi při poskytování a schvalování hypotečních úvěrů. Od
srpna 2021 získala centrální banka nové pravomoci v rámci novely zákona o ČNB. Centrální
banka má pravomoc stanovit závazné horní hranice namísto nezávazných doporučení.
Bankovní rada s cílem bránit nárůstu zranitelnosti bank rozhodla o znovuzavedení horních
hranic ukazatelů LTV, DTI a DSTI. Přísnější podmínky platily krátce i před pandemií
koronaviru, v důsledku podpory trhu je ale ČNB stáhla. Nyní se k nim vrací, podmínky jsou
upraveny dle věku žadatelů. Žadatelé mladší 36 let se mohou těšit na určité výhody.
Nutná konkrétní výše čistého ročního příjmu
Od 1. dubna 2022 budou mít náročnější podmínky pro získání hypotéky lidé nad 36 let. Nově
nebude možné získat 90% hypotéku, ale pouze hypotéku v maximální výši 80 % LTV. O 90%
hypotéku mohou žádat jen klienti mladší 36 let.
V minulosti byly banky nejednotné v posuzování bonity klienta. Výše příjmů pro konkrétní
typ úvěru nebyla známá klientům, banky tajili i konkrétní metodiku výpočtu. Docházelo tak
k situacím, že v některých bankách klientovi s určitým příjmem úvěr schválili, jinde jej
vyhodnotili jako nedostatečný. Nařízení ČNB dává zároveň nástroj, jak mohou prvotní
posouzení schopnosti splácet úvěr vyhodnotit sami potencionální klienti před podáním
žádosti.
Od prvního dubna bude znovu aplikován přístup poměru dluhu a čistého ročního příjmu (DTI
ukazatel). Pokud je váš čistý měsíční příjem (po odečtení všech závazků) 30 tisíc korun a je
vám více než 36 let, budete si moci vypůjčit 3 060 tisíc. Váš dluh nesmí převýšit 8,5 násobek
čistého ročního příjmu. Lidé do 36 let si mohou vzít úvěr ve výši 9,5 násobku čistého ročního
příjmu.
LTV – loan to value, půjčka proti hodnotě zajištěného majetku.
DTI – debt to income, dluh jako násobek čistého ročního příjmu.
DSTI – debt service to income, poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek a čistým
měsíčním příjmem.
Celková výše splátek a čistý měsíční příjem
Úvěry okolo 4 milionů korun mají obvykle měsíční splátku okolo 25 tisíc korun při splatnosti
20 let (modelový příklad, může se lišit u konkrétních bank). Pokud byste chtěli u úvěru
splácet 25 tisíc korun měsíčně, musel by váš čistý měsíční příjem být 50 tisíc korun (žadatelé
do 36 let). Starší žadatel by musel mít příjem téměr 55 tisíc korun.
Závádí se ukazatel DSTI, poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek a čistým měsíčním
příjmem žadatele. Žadateli po zaplacení splátek musí zůstat 50 % čistého příjmu, pokud má
36 let a méně. Staršímu žadateli musí zůstat 55 % čistého měsíčního příjmu. Ke splátkám
úvěru se připočítávají i povinné měsíční splátky (výživné, leasing automobilu, spotřebitelský
úvěr atp.).
Podmínky pro žadatele o hypotéku od dubna 2022
DTI 8,5, pro žadatele mladší 36 let let DTI 9,5.
DSTI 45 %, pro žadatele mladší 36 let DSTI 50 %.
LTV 80 %, pro žadatele mladší 36 let LTV 90 %.
Vyjímky pouze při specifických případech (přípustné pouze pro 5 % z hypotečních
úvěrů).
Banky mohou aplikovat opatření i dříve
Centrální banka doporučila komerčním bankám aplikovat postup co nejdříve a nečekat až do
dubna 2022. Proto se můžete s přísnějšími podmínkami bank setkat už začátkem roku. Banky
však dostaly i určitou vyjímku. V 5 % úvěrů mohou vyhovět žadateli, který nesplní některou
z podmínek (DTI a DSTI), vyhodnocení rizika je čistě v kompetenci banky.
Všechna nařízení mají za cíl finanční stabilitu bank a větší obezřetnost při poskytování
rizikových úvěrů.
Modelový příklad, žadatel ve věku 38 let, nákup bytu za 4 500 tis Kč
Výše požadovaných vlastních úspor: 900 tis.Výše požadovaného čistého měsíčního příjmu 44 tis.
Při příjmu 44 tisíc korun nesmí splátka překročit 19,8 tis.
